Общая долевая собственность у супругов

Содержание

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Общая долевая собственность у супругов
 Мир квартирМир квартир

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества.

То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.

Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;выписка из ЕГРН;паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

она появилась до брака;ее подарили по договору дарения;она получена в наследство одним из супругов.

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.

Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.Долевую собственность могут продать за долги.

То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его.

Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

КритерииОбщая совместная собственностьОбщая долевая собственностьОпределение долейНетЕстьСогласие на распоряжение собственностьюНе требуетсяТребуется согласие всех собственниковОсобенности оформленияНедвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документомДокументы оформляются на каждого собственникаПодтверждение права собственностиПо закону имущество, нажитое в браке, будет общимНеобходимо документальное подтверждение

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/45852654-sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost-v-chem-raznitsa-plyusy-i-minusy-kak-prodat-i-kupit/

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2021 году, Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Общая долевая собственность у супругов

» Жилищные споры » Покупка квартиры в долевую собственность супругами

10 100 просмотров

Долевая собственность используется преимущественно в тех случаях, когда нужно разделить жилье на отдельные части с последующим выделением их в натуре.

Как следствие, такая система более актуальна для незнакомых друг с другом людей или других лиц, которые не проживают вместе, а не для супругов.

Но если возникнет такая потребность, могут ли муж с женой приобрести квартиру в долевую собственность? Читайте в этой статье.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.

Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет.

Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность.

Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.

Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным.

Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2021 год, при попытке такого оформления, последует отказ.

Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:

Долевая собственностьСовместная собственность
Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости.Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений.
Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье).Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется.
Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах.Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями.
Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам.Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев.
В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению.Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев.

Налоговые вычеты

Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты.

С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один.

А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.

Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Таким образом, единственный способ оформить жилье супругам в долевое владение – оформить брачный контракт до приобретения жилья. Еще раз уточним, что это может происходить как до брака, так и в момент вступления в него или любой день после заключения союза.

Порядок действий

  1. Заключить брачный контракт, в котором расписать, например, что при покупке нового жилья оно обязано оформляться исключительно в долевую собственность.

Супруги могут пользоваться им как совместной недвижимостью и при этом получать все выгоды от налоговых вычет долевой.

Но если последует развод, имущество будет делиться не поровну, как это положено по законодательству, а так, как это сказано в брачном контракте.

  1. Найти подходящее жилье.
  2. Заключить договор на покупку квартиры по долям в строгом соответствии с брачным контрактом. Этот пункт обязательно нужно особо проверить в документе.
  3. Перевести деньги за покупку недвижимости.
  4. Оформить жилье на новых владелец в долевую собственность.

Для покупки жилья достаточно паспортов сторон, свидетельства о регистрации недвижимости на предыдущего владельца (сейчас роль этого документа играет выписка из ЕГРН) и брачного контракта. При оформлении права владения дополнительно нужно прикладывать непосредственно сам договор купли-продажи.

Образец брачного контракта

Скачать образец брачного договора для покупки квартиры в долевую собственность

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:

  • Стоимость жилья: индивидуально в каждом отдельном случае.
  • Госпошлина за оформление брачного контракта в нотариальной конторе: 500 рублей (исходя из пп.10, п.1, ст.333.24 НК РФ).
  • Госпошлина за оформление брачного контракт вне нотариальной конторы: 1500 рублей (ст.333.25 НК РФ).
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей с человека. Раз супругов двое, значит общий платеж составит 4000 рублей (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ).

Сроки

Оформление брачного контракта занимает считанные минуты, в худшем случае – часы. Сама сделка покупки и продажи недвижимости также может быть реализована максимум за 1 день. Регистрация права владения занимает от 3 дней и примерно до 2 недель.

Сюда не включаются затраты времени на поиск подходящей недвижимости, так как в каждом отдельном случае этот срок может варьироваться от нескольких часов и до нескольких лет.

Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.

Если потенциальные супруги заранее планируют приобретать жилье в долевую собственность, они могут сделать это заранее, еще до заключения брака, не заключая соответствующих контрактов, ведь по закону, имущество супругов, которым они владели до брака является их личной собственностью.

При покупке жилья в долевую собственность супругами, особенно при заключении брачного контракта, может возникать масса вопросов и проблем. На бесплатной консультации опытные юристы разберут наиболее спорные элементы, и они могут выступать в качестве представителей клиента/клиентов, активно помогая заключить сделку именно в том виде, который требуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/

Общая долевая собственность супругов на квартиру: налоговый вычет

Общая долевая собственность у супругов

Действующее законодательство предусматривает массу вариантов правовых режимов, на которых муж и жена могут владеть и распоряжаться нажитым имуществом.

Один из таких вариантов – общая долевая собственность супругов на квартиру. Появляется по специальному указанию самих собственников или суда.

Сегодня разберем подробнее особенности долевого владения супругов, выгодно ли это, и как рассчитывается налоговый вычет после покупки долевого жилья.

Законный режим по умолчанию

Законный режим появляется автоматически по действующему Семейному кодексу, если стороны не договорились о другом режиме. Общую собственность супруги наживают во время брака – с даты свадьбы до развода или смерти одного из супругов. К нему относятся:

  • все полученные деньги (зарплаты, пособия);
  • недвижимость (квартиры, дачи, дома, земля);
  • движимые вещи (автомобили, мебель, бытовая техника);
  • вклады, акции, интеллектуальные права и так далее.

По ст. 34 СК РФ супруги владеют общим имуществом на праве общей совместной собственности. Это означает, что каждый объект – например, квартира – принадлежит мужу и жене совместно без определения долей, как единое целое. В таком имуществе никак не определяются ни части, ни доли в праве, даже «условно».

Когда же официальные документы закрепляют доли в общей собственности супругов, говорят об общей долевой собственности.

ВАЖНО! Выписка из ЕГРН на общую квартиру может содержать Ф.И.О. одного супруга и вид права «собственность» – это означает, что собственность общая совместная. Если же определено, что мужу принадлежит, например, 1/2, и жене 1/2 – то собственность общая долевая. Доли могут быть любыми.

Супруги могут изменить автоматический общий совместный режим на долевой в любой момент брака и в отношении любых вещей. Например, они могут купить долевую квартиру, а остальными вещами владеть совместно. Очень распространенная ситуация – когда квартира делится по материнскому капиталу на всех членов семьи. Супруги также могут оформить себе отдельные доли.

Разница между совместной и долевой собственностью

Имеется существенная разница между совместной и долевой собственностью. Основное, что нужно понимать при сравнении этих двух режимов:

  • при общей совместной собственности один целый объект принадлежит одновременно нескольким собственникам, они выступают по отношению к этой вещи сообща;
  • при общей долевой собственности объект или право на него делится на всех – и все собственники выступают отдельно друг от друга, у каждого есть свое имущество (часть квартиры или доля в праве).

Из этой разницы вытекает множество особенностей каждого режима, которые представлены ниже в таблице.

Общая совместная собственностьОбщая долевая собственность
Документально доли собственников не выделены – свидетельство о праве собственности, выписка или документ-основание содержит только слово «собственность», «совместная собственность» или «совместно с Ф.И.О супруга»Документально четко определены доли каждого собственника как правильная доля: например, 1/2, 1/3, 1/25, 1/16584 и так далее.
Имущество может быть оформлено на одного супруга, но принадлежит все равно обоимИмущество оформляется на конкретного собственника. Если мужу принадлежит 1/2 доли на квартиру (пополам с женой), то жена не имеет никакого отношения к этой половине
При продаже общей недвижимости нужно брать нотариальное согласие супругаПри продаже общей недвижимости нужно соблюдать преимущественное право покупки супруга, а не оформлять нотариальное согласие
Налог на имущество каждый год приходит общий – супруги платят одну сумму за двоихИмущественный налог приходит отдельно на каждого – каждый платит за себя
При покупке квартиры налоговый вычет можно «объединить» и перераспределить на одного из супруговИмущественный вычет при покупке нельзя перераспределить – а только применить к своим долям
Имущество делится при разводе, как правило, пополамПри разводе каждый остается при своей доле
После смерти второй супруг забирает свою супружескую половину + обязательную долю в наследстве. Например, после смерти мужа делиться между наследниками будет только половина квартиры, т.к. вторая половина – это совместно нажитое имущество жены.После смерти доля умершего делится поровну между наследниками, т.к. совместной части с супругом в ней нет

Какой вариант лучше

На вопрос, что лучше – совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:

  • Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
  • Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
  • Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.

ВНИМАНИЕ! Каждый случай – индивидуальный. Некоторые семьи придерживаются мнения, что брак всегда заканчивается разводом, поэтому безопаснее все оформлять долевой собственностью. Другие наоборот считают, что совместно нажитое должно быть только совместным. Получить совет по вашей ситуации вы можете у нашего дежурного юриста онлайн.

Как возникает долевая собственность

Долевая собственность появляется двумя способами:

  • по договору;
  • по решению суда.

Решение суда применяется при разводе и разделе общего имущества. Судья решает, кому какую долю присудить. Не обязательно, что мужу и жене разделят имущество строго пополам. Если у пары есть дети, судья вполне может отписать жене 2/3, а мужу – 1/3 общей квартиры, даже если она была взята в ипотеку.

Договорный способ определения долей отличается многообразием соглашений:

  • перед регистрацией брака или в ходе совместной жизни супруги могут заключить брачный договор, который обязательно удостоверяется у нотариуса;
  • супруги могут составить соглашение о разделе общего имущества и удостоверить его у нотариуса – такой вариант часто применяется при выделении долей по материнскому капиталу;
  • муж и жена при покупке новой квартиры могут сразу составить договор с определением долей – нотариальная форма не требуется;
  • соглашения иногда возникают и в ходе судебного раздела – стороны подписывают договор о разделе имущества, а суд его утверждает своим решением;
  • долевая собственность возникает при приватизации муниципального жилья.

ВНИМАНИЕ! Не стоит забывать и о личной собственности супругов на недвижимость и другие вещи. Чаще всего она возникает в результате дарения или наследования одним из супругов имущества. На такую собственность у второго супруга нет никаких прав и при разводе она не делится.

Покупка квартиры в долях

Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:

  • ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
  • описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
  • доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
  • цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
  • срок и порядок передачи квартиры;
  • гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.

ВАЖНО! Скачать образец договора можно на нашем сайте. Нотариальное удостоверение не требуется, если целая квартира разбивается на доли. Если же продавцов тоже несколько, то визит к нотариусу обязателен.

Сама процедура покупки долевой квартиры супругов тоже стандартная:

Регистрация прав собственников осуществляется на протяжении 3-14 дней органами Росреестра. После этого выдается выписка из ЕГРН с записью о правах собственности на квартиру.

Налоговый вычет на долевую квартиру

При покупке квартиры имущественный вычет при долевой собственности также распределяется между собственниками. У каждого есть право на применение максимального вычета 2 000 000 рублей (к возврату 260 000 рублей).

Практические примеры:

  1. Супруги купили квартиру за 3 000 000 рублей пополам. Каждый из них может применить налоговый вычет 1 500 000 рублей к своей части, вернуть из бюджета максимально 195 000 рублей.
  2. Супруги купили долевую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей: жене 1/3, мужу 2/3 доли. Вычет распределится по стоимости долей. Жена применит вычет 1 миллион рублей и вернет из бюджета 130 000 рублей, а муж – максимальный вычет и максимальный возврат 260 000 рублей.

Разница с общей совместной собственностью, что нельзя прийти к сотрудникам налоговой и подать заявление о перераспределении вычета между супругами по наиболее выгодному способу.

Например, если при совместной собственности муж работает, а жена нет, выгоднее перераспределить весь вычет на мужа – т.к. он уплачивает налог. Супруг таким образом сможет вернуть 520 000 рублей.

При общей долевой собственности на квартиру такая операция невозможна.

Общая долевая собственность супругов на квартиру иногда оказывается очень удобной альтернативой стандартному режиму совместного имущества. Однако сегодня большинство семейных пар выбирают законный режим общего совместного имущества.

Уважаемые читатели! В статье дана общая теоретическая информация по вопросу. Помните, что законодательство постоянно меняется и решение вашего вопроса может потребовать учета новых норм. За консультацией можно обратиться к нашему дежурному юристу через онлайн-чат.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/obshaya-dolevaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru.html

Общая долевая собственность супругов, судебный раздел, советы юристов

Общая долевая собственность у супругов

По Российскому законодательству собственность, приобретенная в браке, по умолчанию считается совместной (ст. 34 СК). Семейная пара сообща владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом, независимо от того на кого оно оформлено (ст. 253 ГК). Продажа, дарение, передача в залог возможна только с согласия второй половины, которое нужно заверить нотариально.

Супруги вправе разделить совместные вещи на любой стадии отношений:

  • до регистрации семейного союза;
  • находясь в браке;
  • после развода;

В этом случае совместная собственность перейдет в режим общедолевой.

Правовые последствия вычленения доли

В отношении общедолевого имущества Семейный кодекс перестает действовать, к нему применяются правила гл. 16 Гражданского кодекса.

Для семейной пары это означает:

  1. Доля каждого супруга будет выделена, при разводе останется у него. Общедолевое имущество не придется делить, т. к. уже определено, что кому принадлежит.
  2. Супруг вправе подарить, завещать или передать в залог свою часть, не спрашивая разрешения второй половины.
  3. Обязанность по содержанию, уплате коммунальных платежей и налогов распределяется между супругами согласно выделенным частям.
  4. Обладатель доли может продать ее третьему лицу, только если второй супруг откажется выкупить (право преимущественной покупки).

В каком случае возникает общая долевая собственность супругов

Выделить долю в совместном имуществе можно  на основании одного из документов:

  1. Брачный контракт.
  2. Соглашение о разделе.
  3. Судебное решение.

Кроме того семейная пара может приобрести имущество сразу по долям. Например, когда один супруг приобретет 2/3 квартиры, а другой 1/3 — квартира будет находиться в общедолевом владении.

Брачный контракт

Брачный контракт регулируется нормами Семейного кодекса, в частности гл. 8.

Представляет собой нотариально заверенный договор об имущественных правах и обязанностях супругов, как в период брака, так и после развода.

Оформить контракт можно до и после регистрации отношений. В первом случае он начнет действовать со дня официального заключения брака.

Контрактом семейная пара устанавливает или изменяет уже имеющийся режим собственности в отношении всего или какого-то конкретного имущества, причем не только уже имеющегося, но еще не нажитого.

Договором можно определить три режима владения:

  1. Совместный, когда оба супруга являются владельцами имущества.
  2. Долевой, когда каждому принадлежит определенная часть.
  3. Раздельный, когда вещи являются личной собственностью кого-то из супругов.

Договор определяет кто и что получит после развода, порядок несения расходов по содержанию ценностей.

Брачный контракт признается недействительным, если поставит одного из супругов в  невыгодное материальное положение. Например, если мужу после развода достанется старая машина и гараж, а жене дорогой загородный дом, суд, вероятнее всего, признает договор недействительным.

По брачному договору нельзя передать имущество, право на которое нужно регистрировать. Так, пункт, предусматривающий передачу жене недвижимости, находящейся во владении мужа, будет недействительным. Переход права собственности — это сделка, подлежащая госрегистрации. В этой ситуации мужу нужно заключить договор дарения.

Соглашение о разделе

Соглашение  заключается в период семейных отношение и после официального разрыва брачных уз. Разделу подлежит только совместно нажитое имущество. Супруги самостоятельно определяют размер принадлежащих долей, порядок пользования, что за кем остается.

В соглашении оговаривается вся совместная собственность или конкретная часть. Как и брачный договор, соглашение необходимо нотариально заверить.

Закон не предъявляет конкретных требований к оформлению документа, важно, чтобы  указывалась следующая информация:

  • данные о супругах;
  • дата регистрации брака;
  • перечень делимого имущества (следует указать наименование, индивидуальные характеристики, стоимость, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов);
  • кому, какая доля от конкретного объекта права собственности переходит;
  • порядок, условия расторжения или изменения соглашения.

Имущество, неразделенное соглашением или брачным договором считается совместным.

Судебное решение

Если семейная пара не сможет самостоятельно договориться о разделе, вопрос решается в суде.

В этом случае один из супругов подает иск по месту жительства другой половины (ст. 28 ГПК), если раздел касается недвижимости — по месту нахождения (ст. 30 п. 1 ГПК).

При оспаривании имущества стоимостью менее 50 тыс. руб. разбирательством будет заниматься мировой суд (ст. 23 ГПК), больше указанной суммы — районный (ст. 24 ГПК).

Заявление оформляется по правилам ст. 131 ГПК и содержит следующие сведения:

  • реквизиты суда;
  • Ф. И. О., место проживания супругов;
  • информацию о детях (дата рождения и те же данные, что у родителей);
  • дата заключения, расторжения брака;
  • подробный перечень спорного имущества;
  • вид собственности (совместный, долевой);
  • требование и способ раздела;
  • опись прилагаемых документов.

По закону каждому супругу при разделе полагается 50% совместно нажитого (ст. 39 СК). Суд вправе отойти от равенства долей в интересах несовершеннолетнего члена семьи или при наличии других существенных обстоятельств.

Частые споры связаны с разделом квартиры. Физически выделить долю в такой недвижимости невозможно. В этой ситуации суд может оставить жилье за одним из супругов, предписав другому выплатить компенсацию. Как вариант отдать часть имущества, которая бы уровняла стоимость квартиры.

Иногда встречаются решения, когда суд устанавливает поочередность пользования жильем.

Чаще при невозможности выкупа доли второй половины, суд определит порядок пользования общедолевым имуществом и закрепит за каждым супругом конкретную комнату.

На любом этапе судебного разбирательства стороны могут договориться и заключить мировое соглашение.

Если имущество делится при разводе, обратиться в суд  нужно не позднее трех лет со дня расторжения брака (ст. 38 п. 7 СК).

Обратиться в суд с иском о выделе доли может кредитор. Причина: один из супругов является должником и личного имущества не хватает для погашения долга. В этом случае размер доли будет составлять половину совместно нажитого, если в брачном  контракте или соглашении не указано другое определение долей.

Покупка с выделением

Супруги вправе приобрести недвижимость, сразу выделив каждый свою долю. Тогда в договоре купли-продажи будут указаны оба супруга.

Доли могут быть как пропорциональными, так и неравными. Неравномерное распределение обычно используют для получения налогового вычета.

Алгоритм покупки недвижимости мужем и женой в долевую собственность практически ни чем не отличается от обычного порядка действий, но имеет ряд нюансов:

  1. Каждый супруг платит сам за долю, желательно из средств, не являющихся совместно нажитыми (например, подаренными, вырученными от продажи личного имущества).
  2. При регистрации собственности Росреестр потребует нотариального заверения купли-продажи или предоставления брачного контракта, т. к. усматривает в такой сделке элементы соглашения о разделе имущества.
  3. В долевую собственность нельзя приобрести ипотечное жилье. Выделить доли можно будет только после погашения долга и снятия обременения.

Покупка недвижимости по долям не отменяет действия ст. 34 п. 1 СК, согласно которой доля,  приобретенная каждым супругом в браке, является совместной собственностью семейной пары, а значит, при разделе будет делиться пополам, независимо от того на кого она оформлена. Единственная возможность избежать в этом случае раздела — заключить брачный контракт или соглашение.

Заключение

Общедолевая собственность в большей степени, чем совместная защищает права каждого супруга, дает больше возможностей и гарантий. Проблема в том, что большинство граждан РФ не понимают разницы между этими видами собственности и не используют право заключить соглашение о разделе или брачный контракт.

А между тем раздел собственности по договоренности позволяет супругам:

  • поделить общее имущество, учитывая интересы и потребности друг друга;
  • защитить долю от взыскания, если другая половина оказалась неплатежеспособным должником;
  • проще и быстрее развестись (когда доли определены и зарегистрированы, делить уже ничего не нужно).

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

+7 (499) 938-87-97

Источник: https://ProVyselenie.ru/obshhaya-dolevaya-sobstvennost-suprugov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.