Можно ли строить на арендованном земельном участке

Может ли арендатор участка под зданием снести его и построить новое? // Или о вреде строительной аренды и о пользе права застройки

Можно ли строить на арендованном земельном участке

Наткнулся на довольно интересный вопрос, связанный с применением норм о двух наших «юридических уродцах» – (а) аренде земельного участка собственником здания и (б) аренде земельного участка для целей строительства.

Недостатки и первой, и второй конструкции настолько многочисленны и очевидны, что на их защиту встают лишь радикальные арендофилы-почвенники, которые выступают против всего доброго, светлого и прогрессивного только потому что это доброе, светлое и прогрессивное было придумано к западу от Белоруссии, а не в матушке-России.

Люди же доброй воли и здравого смысла требуют возвращения в российское право права застройки как удобного и цивилизованного способа застроить чужой земельный участок и далее иметь здание на чужой земле в течение срока действия права застройки.

Но довольно смеяться над угрюмыми почвенниками, давайте разберем вопрос, который меня заинтересовал.

Итак, ситуация такова. Некто А является собственником, скажем, 10 зданий, расположенных на муниципальном земельном участке, и образующих единую производственную базу (пусть это будут какие-нибудь здания проходной, склада, конторы, гаража, весовой и проч.).

Этот самый А поклонился местным чиновникам и те в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ предоставили ему земельный участок под зданиями в аренду, допустим на 29 лет. (Странно, конечно, это всё; может быть, люди, которые придумали аренду для целей эксплуатации зданий, полагали, что по истечении срока действия договора аренды здания улетают в горнюю высь или испаряются?).

Через семь лет после того, как договор аренды был заключен, А решил ликвидировать производственную базу и застроить земельный участок, например, стильным малоэтажным жильем.

Для этого ему нужно изменить вид использования земельного участка – с «для размещения производственной базы» на «строительство жилых домов».

Арендодатель не против, ведь недвижимость, которая будет построена, даст новые налоги в местный бюджет и он соглашается изменить назначение земельного участка, переданного в аренду арендатору.

В моей картине мире это всё должно осуществляться без каких-либо проблем.

Почему? То, что мы называем «арендой под зданием», разумеется, никакой арендой не является. Для того, чтобы это понять, достаточно посмотреть определение аренды – арендодатель передает, а арендатор обязан возвратить обратно вещь с учетом ее естественного износа.

Понятно, что и через 29 лет на этом участке так и стояли бы здания, которые находятся в собственности арендатора. Поэтому никакого «возвращения» участка произойти не может, у арендатора опять возникает исключительное право на то, чтобы заполучить земельный участок на новый срок.

 Эта «аренда» – на самом деле недоразвитое вещное право, близкое к праву застройки, но очень дурно урегулированное нормами Земельного кодекса.

Иными словами, у «арендатора» участка по ст. 39.20 – право исключительного господства над участком, почти собственность – никто не может претендовать на участок, пока на нем есть здания арендатора.

(Собственно, арендатор может выкупить участок в собственность, поменяв тем самым юридическое основание для своего господства над участком).

Можно и так сказать: собственник земельного участка (публичное образование) в силу факта нахождения на земельном участке чужого здания или сооружения по сути теряет власть над участком, его право собственности становится «голым».

(Я бы, например, даже отрицал бы наличие у такого «арендодателя» права требовать расторжения договора аренды при неплатеже арендной платы; он должен взыскивать долг и обращать взыскание на недвижимость и иное имущество «арендатора» по 39.20).

Господство «арендатора» участка, заключившего договор аренды по правилам ст. 39.20, над участком, разумеется, ограничивается нормами публичного права. В частности, градостроительного.

Это означает, что на участке не может осуществляться какая-либо деятельность, которая будет противоречить градостроительным нормам и правилам. Кстати, в этом смысле положение арендатора по 39.

20 ничем не отличается от положения собственника – тот точно так же связан градостроительными режимами участка.

Исходя из этих соображений – наличия господства арендатора по 39.20 над участком – он вправе с согласия арендодателя перестраивать здания, которые расположены на участке, в том числе, и полностью сносить их и строить новые.

В пределах, разумеется, градостроительных регламентов.

(Кстати, именно такими правами обладает суперфициарий (субъект права застройки) – в пределах срока действия права застройки он может перестраивать здания, сносить их и строить новые).

Однако судебная практика нескольких окружных судов, увы, этот подход не разделяет.

Я нашел которое количество дел, в которых окружные суды заняли такую позицию (и, по всей видимости, последовательно ее проводят): если арендатор получил земельный участок в аренду по ст. 39.20 ЗК РФ, арендодатель и арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования участка с эксплуатации существующей недвижимости на строительство новой недвижимости.

Я так понял позицию судов. Чтобы застроить свой участок арендатор должен сначала снести принадлежащие ему здания, возвратить земельный участок публичному образованию свободным от построек. Публичное образование выставит этот свободный уже участок на торги для целей заключения договора строительной аренды, и прежний собственник зданий эти торги может быть выиграет.

Сказать, что это позиция чуднАя – не сказать ничего. В ней проигнорированы не только юридические особенности договора аренды земельного участка по 39.20 ЗК, о которых я писал выше.

Хуже, в ней проигнорирован здравый смысл и банальная экономическая логика! С такой идеологией НИ ОДИН НОРМАЛЬНЫЙ предприниматель не будет заниматься строительством.

Или будет – но только тот, который коррумпирует чиновников, отвечающих за организацию аукциона на заключение строительной аренды, чтобы те обеспечили ему победу на торгах. Вот такие вот стимулы суды посылают  участникам строительного бизнеса.

И конечно, такая позиция дестимулирует собственников старой и экономически неэффективной недвижимости заниматься девелопментом участков, на которых она расположена.

Любопытно, что в делах, на которые я наткнулся, истцом является прокуратура. Возможно, эта абсурдная позиция была придумана именно прокурорскими сотрудниками; в этом случае мне вдвойне жаль, что окружные суды ее поддержали. Раньше (до 2014 г.) над ней просто бы посмеялись…

В описанных делах от постановления в постановление кочует фраза о том, что дополнительное соглашение между арендодателем и арендатором, которым был изменено вид использования участка, является ничтожным, так как оно направлено на обход процедуры торгов, которая является обязательной при заключении договора аренды для целей строительства. При этом суды частенько ссылаются на дело Президиума ВАС РФ № 1756/13, в котором якобы была сформулирована такая же позиция.

Однако это совершенно не так. В этом деле обсуждается вопрос о том, вправе ли арендодатель отказать арендатору в изменении цели использования земельного участка. В этом деле Президиум ВАС сказал, что да, вправе. И обосновал это принципом автономии воли, который распространяется и на публичное образование – арендодателя по договору аренды.

В этом же деле имеется одно важнейшее отличие от сюжета, который я описал выше: договор аренды, по которому арендатору в этом деле было отказано в изменении использования земельного участка, был заключен не по ст. 36 ЗК (нынешняя 39.20), а в рамках предоставления земельного участка, свободного от строений, для размещения на нем временной автомобильной стоянки.

Этот договор заключался без процедуры торгов. А затем арендатор пожелал – действительно, фактически в обход процедуры торгов – приступить к строительству жилья (а для заключения такой строительной аренды торги требуются).

Очень круто – сначала получить чистый участок без торгов, потом – поменять вид использования, а потом – бац! – получить без торгов возможность застройки участка жилыми домами!

Именно поэтому Президиум ВАС и подчеркнул, что изменение вида разрешенного использования арендованного участка повлекло бы за собой обход законодательного запрета предоставлять земельные участки для строительства без торгов.

Совершенно другая ситуация в разбираемом выше казусе: здесь нет никакого обхода закона, устанавливающего обязательность проведения торгов.

Никто не может претендовать на участок, занятый зданиями, кроме самого собственника зданий. Поэтому сама идея торговать правом застроить участок – при наличии исключительного права собственника зданий, предусмотренного ст. 39.

20 ЗК РФ и фактического отстранения всех третьих лиц от участка – выглядит нелепой.

В общем, я призываю всех обратить внимание на эту проблему и что-то с этой порочной практикой подобных прокурорских исков делать. А то как же майские рескрипты указы о миллионах квадратных метрах жилья выполнять-то?!

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/05/27/mozhet_li_arendator_uchastka_pod_zdaniem_snesti_ego_i_postroit_novoe__ili_o_vrede_stroitelnoj_arendy

Строительство на арендованной земле

Можно ли строить на арендованном земельном участке

Как правило, хороший земельный участок хозяину выгодно сдать в аренду, нежели просто продать. Арендовать землю можно для разных целей и разных построек.

Аренда земли под жилую постройку имеет множество немаловажных нюансов, которые иногда становятся причинами судебных разбирательств.

Планируя строительство загородных домов на арендованном участке желательно сразу решить все юридические вопросы.

Статус земельного участка

Изначально необходимо выяснить к какому типу относится данная территория. Физические лица, организации, различные компании и фирмы имеют право по закону приобрести или арендовать земельный участок, который относится к муниципальной или государственной собственности.

А ведь, чаще всего, приятные для нашего взора места относятся к владениям властей. Однако тут есть целый ряд ограничений.

Будьте внимательны, если вам предлагают продать территорию, прилегающую к государственному национальному парку, природному заповеднику или местности, на которых расположены строительные объекты государственной охраны, федеральной службы безопасности, инженерно-технические постройки и здания, которые использует МВД. Это противозаконно.

Соглашаясь на такую сделку, вы рискуете попасть впросак. Так же невозможно купить местность на границе и землю курортного предназначения. Полный список таких территорий с ограниченным оборотом можно найти в Земельном Кодексе РФ. От статуса земли зависит и возможность возведения на ней построек.

Так, например, нельзя строить здания на земле сельскохозяйственного назначения. Осматривая будущую арендную площадь, обратите внимание на коммуникации и высоковольтные линии электропередач. Иногда понравившийся участок не всегда соответствует своему функциональному назначению и для постройки объекта просто непригоден.

Срок договора на аренду

Договор аренды обязательно должен оговаривать сроки эксплуатации. Если точная дата не была оговорена, срок можно считать неопределенным. Но в таком случае, арендатор и арендодатель могут в любое время прервать действие договора. О разрыве этого заключения необходимо предупредить заранее – не позже, чем за три месяца, согласно законодательству.

Хотим заменить, что участок леса можно арендовать не больше, чем на 49 лет, а водоемы – максимум на 20. Но в этой статье речь идет о простом участке земли. Поэтому старайтесь заранее определить необходимый для вас срок и прописать все условия в случае досрочного прерывания договоренности.

В случае если выбранный вами участок зарезервирован для муниципальных нужд, в договоре следует указать дату, которая не будет превышать срок резерва. Иногда, земля в аренду для строительства дается только на период строительства. В любом случае, договор аренды должен включать все важные пункты.

Необходимо заранее согласовать конкретное место для будущей постройки и сроки эксплуатации. Кстати, аренда земли на срок менее года не требует обязательной государственной регистрации.

Согласование на постройку

Если вы взяли в аренду землю, вы имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли. Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны.

Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка. Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время.

А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ. Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобиться сдать в аренду или продать.

В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка. Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы.

Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой “загорается” желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили свои дом. Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора.

Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.Аренда земли под промышленное использование Промышленные или большие складские помещения заслуживают особого внимания.

Такие строительные объекты могут стать вашей собственностью, однако вы должны информировать владельца земли о том, что и в каких целях планируется будущий объект. Хранение радиоактивных веществ или химикатов, строительство сложных промышленных зданий требует дополнительных согласований не только с арендодателем, но и с рядом государственных структур. В таком случае договор будет составлен и подписан несколькими лицами.

Следующие статьи:

Предыдущие статьи:

Источник: http://zaopodryad.ru/news/stati/471-stroitelstvo-na-arendovannoj-zemle

Дом в собственности, а земля в аренде – стоит ли этого опасаться?

Можно ли строить на арендованном земельном участке

   Ответить на эти волнующие вопросы редакция журнала «НА» попросила Ольгу Петроченко, директора агентства недвижимости «Юридический совет плюс» и опытного риэлтора, действующего на рынке недвижимости нашего региона уже 13 лет.

  – Ольга Борисовна, расскажите подробнее, что такое аренда земли?

   – Аренда земли – широко распространенная практика в условиях рыночной экономики. Любой собственник земельного участка вправе предоставить его в аренду для получения прибыли. Причем собственником может выступать физическое лицо или муниципалитет, а арендатором могут стать как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранные.

   Фактически земля на правах аренды передается во временное пользование на 3, 5 или – самое больше – на 10 лет. Арендатор обязуется при этом использовать землю в соответствии с договором аренды, своевременно вносить плату за пользование участком, а также поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии.

   По окончании договора аренды, право на использование земли у арендатора утрачивается и может быть передано по желанию собственника другому лицу либо продлено на новый срок. Объектом аренды в свою очередь могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота.

   При этом земли из семи категорий можно только арендовать, оформить их позже в собственность невозможно. К таким землям относятся те, что расположены в санитарной, охранной зоне, зоне подтопления, принадлежащие лесному или водному фонду и т.д.

   – Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде?

   – Основная опасность заключается в том, что по вине прежних арендаторов собственник может расторгнуть договор аренды. Чтобы подстраховать себя, новый приобретатель должен внимательно изучить текст договора, а особенное внимание уделить пункту, где прописаны обязанности арендатора.

   Если все обязанности исполнялись в должном порядке, и земельным участком пользовались с соблюдением всех условий договора и в соответствии с назначением земель, то у собственника не возникнет оснований для прекращения договора.

Не менее внимательно необходимо изучить и кадастровый паспорт (если он есть) и проверить, действительно ли предоставленный участок соответствует указанным границам.

В противном случае необходимо будет заказывать новый технический паспорт.

   Кроме того, важно заранее выяснить, нет ли задолженностей по арендной плате. Ведь расторгнуть договор арендодатель вправе уже после того, как арендная плата не была внесена более двух раз подряд. Узнать о том, насколько своевременно вносилась плата, можно в Главном управлении имущественных отношений Алтайского края, которое располагается на ул.Ленина, 41.

  И естественно, если на земельном участке предполагается построить дом, то необходимо удостовериться, что данный земельный участок предназначен для этих целей.

   – Можно ли на арендованной земле построить дом?

   – Разумеется, в соответствии со статьей 41 ЗК РФ арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием. Таким образом, если вы взяли в аренду землю, то имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.

   Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.

   Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.

   Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобится сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка.

   Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой “загорается” желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили дом.

   Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.

   – Можно ли оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность? И как это сделать?

   – Да, это возможно. Более того, построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор получает преимущественные право на оформление собственности на этот участок.

   – Какие документы необходимо собрать для оформления арендованного участка в собственность?

  – Поскольку целевое назначение у земельных участков разное (эксплуатация жилого дома, ведение садоводства, промышленное производство и т.д.), то и специфика оформления прав на земельный участок также разнообразна. Но можно выделить общий алгоритм действий по оформлению прав на земельный участок (неважно собственность или аренда), помогающий в сборе документов и прохождении инстанций.

   Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо:

   Во-первых, провести геодезическую съемку и межевание земельного участка, утвердить сформированный по результатам съемки проект и осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет. Итогом всех этих процедур будет наличие у вас на руках кадастрового плана земельного участка.

   Если он уже сделан, то экономия времени по сбору документов у вас составит примерно месяц.

   Во-вторых, надо будет получить постановление о предоставлении вам земельного участка в собственность (аренду) (оно подписывается Мэром города). На основании постановления подготавливается договор купли-продажи, аренды.

   Далее, с постановлением, кадастровым планом и договором нужно будет обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы города Барнаула для государственной регистрации своего права на земельный участок.

   – Когда дом будет построен на арендованном участке, могут ли возникнуть затруднения с введением его в эксплуатацию?

   – В первую очередь, прежде чем начать строительство необходимо получить на это разрешение или согласование в Управлении по строительству и архитектуре города или района. Там вам подробно расскажут, в каких границах можно возвести домовладение. Без этого документа ввести дом в эксплуатацию будет очень проблематично.

   А вообще, порядок и набор документов для сдачи дома в эксплуатацию одинаков, независимо от права владения землей:

   – выписка из технического паспорта (подготавливается техником БТИ в течение 20-40 дней);

   – выписка из ЕГРП о том, что на выделенном участке других строений не зарегистрировано (выдается в Управлении Росреестра в день обращения);

   – кадастровый паспорт на домовладение;

   – согласование на строительство, выданное администрацией;
-и документ, подтверждающий право пользования земельным участок (в нашем случае, это договор аренды).

   Эти документы необходимо сдать в Управление Росреестра, где в течение месяца вам подготовят свидетельство о собственности на домовладение. В целом же сбор документов до момента получения свидетельства составляет 3-4 месяца.

   – После того, как оформлен дом, как перевести арендованный участок в собственность?

   – Для оформления права собственности необходимо обратиться с заявлением в Главное Управление имущественных отношений Алтайского края и предъявить при этом следующие документы:

   – свидетельство о собственности на дом;

   – выписка из кадастрового паспорта;

   – постановление администрации;

   – копия кадастрового плана;

   – заявление в регистрационный центр;

   – оплата госпошлины  (от 200 до 1000 рублей);

   – паспорт.

   – Нужно ли опасаться возможных трудностей, приобретая земельный участок в аренду?

   – Нет, опасаться не стоит. Конечно, право собственности гораздо надежнее и обходиться дешевле. Однако, соблюдая все условия, можно довольно быстро превратиться из арендатора в собственника.

   Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».

Источник: http://realtai.ru/news/dom-v-sobstvennosti-a-zemlya-v-arende---stoit-li-etogo-opasatsya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.