Как проверить застройщика на надежность

Как проверить надежность застройщика?

Как проверить застройщика на надежность

Закон № 214-ФЗ сделал статус дольщиков надежнее: и мошенничать недобросовестным застройщикам теперь намного сложнее, и их ответственность  за нарушения условий заключенных с дольщиками договоров стала серьезнее.

Тем не менее, любая покупка – это всегда риск, а когда дело касается серьезных финансовых сумм, степень риска существенно возрастает. Поэтому  подходить к вопросу приобретения жилья надо особо тщательно, не только уповая на закон и предусматриваемые им виды ответственности.

Необходимо изучить и проанализировать все доступные сведения и о конкретных жилых объектах, и о предыдущей деятельности застройщиков. Обладание такой информацией значительно снижает риски покупателей жилья.

Рассмотрим основные моменты, на которые надо обратить внимание, решая вопрос о доверии к тому или иному застройщику.

1. Возраст компании

Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.

Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.

С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.

Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».

2. История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны.

Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика.

Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

3. Просрочка сдачи объектов

Если вы намереваетесь приобрести жилье именно в еще строящемся доме, то этот момент является одним из основных, но и при выборе квартиры в уже сданном здании на него надо обратить внимание – это, как минимум, показатель отношения застройщика к  потенциальным покупателям.

Разумеется, надо учитывать, что проблемы случаются практически у всех застройщиков, но если у компании наблюдается тенденция задержки сдачи объектов – относиться к ней надо несколько настороженно, несмотря на все красивые заверения.

Обратить внимание стоит и на сроки сдачи обещаемых покупателям объектов инфраструктуры при жилом комплексе: нередко сам комплекс сдается, а этих объектов приходится ждать несколько лет, если они вообще строятся.

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Нередко просрочка сдачи объектов вызвана тем, что застройщики начинают возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения от государственных органов.

Результатом может стать не только задержка сдачи жилья, но и изменения проекта, перепланировка строящегося здания и т.д.Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. предлагаемых покупателям договоров

Один из ключевых моментов. Мало просто обратить внимание на название договора (участия в долевом строительстве, переуступка и т.д.) – следует его спокойно и внимательно изучить, желательно с привлечением профессионального юриста.

Если в офисе компании вам отказываются выдать проект договора на руки (или переслать по электронной почте) – это не может не вызвать серьезных сомнений в надежности застройщика.

Ссылки менеджеров на конфиденциальность информации и прочие «отмазки» должны насторожить еще больше: практически все подобные договоры имеют довольно стандартное содержание, и надежный застройщик может спокойно вывешивать их на своем сайте.

Вся «конфиденциальность» обычно заключается в дополнительных положениях, существенно снижающие риски застройщика, и, соответственно, увеличивающие риски покупателя.

Особо отметим весьма распространенный момент, когда в договорах допускаются «погрешности» со стороны застройщика насчет площади сдаваемых объектов: зачастую за время строительства квартира успевает «подрасти» на пару кв. м, за которые покупателю приходится доплачивать.Еще один вид «подарков» от застройщиков – навязывание дополнительных услуг, которые могут выливаться в довольно значительные суммы.
6. Открытость информации об объектах

Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.

Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.

А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.

Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.

7. Соответствие информации об объектах действительности

Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.

Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.

А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.

Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?
8. Качество сдаваемых объектов

Здесь в первую очередь надо очень внимательно изучить в Интернете отзывы покупателей (состоявшихся или потенциальных) и о конкретном заинтересовавшем вас объекте, и о других, сданных или строящихся данным застройщиком объектах.При этом обращать внимание стоит именно на детальные описания недостатков, которые выдумать просто невозможно.

9. Критичное отношение к отзывам

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-proverit-nadezhnost-zastrojschika-218085/

Как не стать обманутым дольщиком

Как проверить застройщика на надежность

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Как проверить надежность застройщика

Как проверить застройщика на надежность

Изменения в ФЗ №214 об участии в долевом строительстве сделали покупку квартиры в строящемся доме безопаснее, однако риск потерять деньги или время на ожидание постройки объекта все еще остается.

В этой статье мы разберемся, как проверить застройщика при долевом строительстве и гарантированно въехать в новостройку в установленные договором сроки.

Итак, представляем вам полный чек-лист проверки застройщика.

1. Возраст и история компании

Естесcтвенно, чем опытнее застройщик, тем лучше. Чем дольше он существует, тем больше можно узнать различной информации о его деятельности:

  • что и где строит;
  • по каким ценам продает;
  • задерживает ли сдачу объектов;
  • как быстро реагирует на замечания при приемке квартир;
  • какого качества готовое жилье.

При проверке важно обратить внимание не только на дату фактической регистрации застройщика как юридического лица, но и на количество построенных за это время объектов. Если компания зарегистрирована много лет назад, но за все время работы сдала только пару домов, есть вероятность, что были большие просрочки по строительству, либо компания была зарегистрирована «на всякий случай».

2. Деловая репутация

В разделе «О компании» на сайте застройщика обычно можно найти информацию об истории компании, учредителях, а также о партнерах — подрядчиках и банках. Новостройки от надежных застройщиков, как правило, аккредитованы ведущими банками региона.

Обязательно сверьте информацию на официальном сайте девелопера с данными на интернет-страницах партнеров.

О хорошей репутации застройщика свидетельствуют награды, полученные в профильных конкурсах, например, «На лучшее достижение в строительной отрасли», «Лидер доверия потребителей», «Надежный застройщик России» и других.

3. Наличие просроченной сдачи объектов

Как проверить надежность застройщикаи быть уверенным, что строящийся дом будет сдан в срок? Найти информацию об уже построенных объектах, а также срывах графика по их строительству можно в интернете.

От возникновения проблем во время строительства не застрахован ни один застройщик.

Единичные «долгострои» в истории компании можно «простить», если задержка ввода в эксплуатацию была очень давно, а с остальными «параметрами надежности» у застройщика все в порядке.

Однако если компания систематически нарушает сроки сдачи объектов и большую часть домов сдала с большой задержкой, лучше отказаться от покупки.

Отсутствие на сайте застройщика данных о местоположении дома, актуальных ценах на квартиры, планировках и другой важной информации должно насторожить. Одностраничник, наполненный обещаниями счастливой жизни в новом доме и красивыми картинками, предложениями узнать больше информации по телефону или в офисе, часто выдает недобросовестного застройщика.

Хорошим застройщикам скрывать нечего. На их сайтах представлена проектная декларация и другая документация по объекту, проекты планировок, цены, все данные о параметрах строящегося жилья: материалы, этажность, площади и др. Часто присутствуют реальные фото и видео со стройплощадки.

5. Отзывы о застройщике

Не все понимают, как проверить застройщика при покупке новостройки по отзывам.

Отзывы, размещенные на сайте застройщика всегда будут положительными. Никто не будет размещать негатив на интернет-ресурсе для рекламы собственных объектов.

Прочитать их тоже стоит, однако большее внимание стоит уделить отзывам, размещенным на сторонних интернет-площадках.

Полное отсутствие негативных отзывов тоже может вызвать некоторые сомнения — особенно, если девелопер реализовал несколько крупных проектов.

Некоторые сервисы предоставляют представителю компании ответить на жалобу, что позволяет посмотреть, как застройщик общается с дольщиками, реагирует на негатив, оценить готовность урегулировать проблемную ситуацию.

Собственники уже построенных объектов и дольщики, ожидающие ввода своего дома в эксплуатацию, часто объединяются в сообщества в социальных сетях. В них можно найти отзывы и другую полезную информацию.

6. Проверка на банкротство и задолженности

Наличие банкротных дел свидетельствует о том, что у застройщика есть долги, которые он не выплатил, несмотря на решение суда.

О банкротстве свидетельствует привлечение арбитражного управляющего, который распродает имущество строительной или девелоперской компании и рассчитывается с контрагентами. Если девелопер стал банкротом, дольщик ждет достройки дома другим застройщиком, это ожидание может затянуться на годы.

Наличие долгов по налоговым сборам можно уточнить на сайте ФНС, проверить компанию застройщика на наличие неисполненных долговых обязательств — на сайте ФССП.

7. Проверка судебных дел

Само по себе наличие судебных решений не говорит о неблагонадежности застройщика. Судятся даже успешные и добросовестные компании. Важно оценить основания исков, их количество и суммы требований.

Должны насторожить:

  • долги перед дольщиками, подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, арендодателями участков под застройку;
  • крупные суммы исков, в особенности, если размер задолженности превышает стоимость активов застройщика.

8. Качество сдаваемых объектов

Проверка застройщика перед покупкой обязательно должна включать поиск информации о качестве сданных объектов. По удовлетворенности покупателей, которые уже въехали в новые квартиры, можно судить о качестве строительства и отделки.

Детальные отзывы, часто с фото недостатков, можно найти на специализированных интернет-площадках и в сообществах жилых комплексов в социальных сетях.

9. Проверка кредитующего банка

Объекты надежных застройщиков аккредитованы в ведущих банках: Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, Росбанк и других финансовых учреждениях, входящих в ТОП 30 российских банков. Финансовых организаций, которые выдают ипотечные кредиты на приобретение недвижимости в жилом комплексе застройщика, должно быть не 
менее 3 — 5.

10. Сроки строительства

Срок возведения дома зависит от этажности и площади объекта, а также материалов строительства. Быстрее всего панельные дома, намного медленнее — кирпичные здания.

Сроки строительства указывают в проектной декларации. Как правило, застройщик делает расчет времени с небольшим запасом около года на случай непредвиденных обстоятельств, например, необходимость поиска нового подрядчика или задержка поставки материалов.

Так, для панельного дома, который строится за 7–10 месяцев в проектной декларации указывается срок строительства длительностью 22 месяца. Если застройщик указал срок с запасом, это хороший знак.

11. Отчетность о строительстве

Если застройщик регулярно выкладывает фотоотчеты со стройки — это хороший знак. Еще лучше, если ведется онлайн трансляция со стройплощадки. Фото и видеоматериалы чаще всего размещаются на сайте и в соцсетях компании.

Перечень мест, где проверить застройщикана надежность не ограничивается интернет‐ресурсами. Стоит «вживую» посмотреть на строительную площадку. Во‐первых, чтобы убедиться, что строительство действительно ведется. Во‐вторых, чтобы оценить своими глазами местоположение дома и инфраструктуру района.

12. Какие документы застройщика нужно проверить

  • устав компании;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • выписка ЕГРЮЛ;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • проект ДДУ.

Последний пункт особенно важен.

Застройщик должен предложить именно договор долевого участия, соответствующий актуальному ФЗ №214.

Договор займа, паенакопления, инвестирования средств, предварительный договор купли‐продажи и другие варианты документального подтверждения участия в строительстве — верный способ оказаться в рядах обманутых дольщиков.

13. Что проверить в ДДУ

Последний способ, как определить надежность застройщика, используется на этапе подписания договора долевого участия. В вашем документе обязательно должны быть указаны дата сдачи новостройки, адрес и кадастровый номер объекта, этаж, планировка и площадь квартиры, ее предварительный номер.

Выбирая застройщика Вы можете без опасений довериться «Меридиану». Группа компаний уже 13 лет на рынке, построено более 35 домов. Вся отчетность застройщика опубликована в открытом доступе, а на сайте регулярно размещается информация о динамике строительства, фото и видео со стройплощадок.

«Меридиан» полностью открыт  — Вы можете в любой день посетить наши стройки, пройтись по демоэтажам или заказать видеоэкскурсию.

Все объекты возводятся строго в установленные сроки или даже с их опережением.

И уже на этапе выбора квартиры вы можете запросить и ознакомиться со всеми важными документами, в числе которых проектные декларации, разрешения на строительство, проект договора долевого участия.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e05ec0a1ee34f00b0cbf071/kak-proverit-nadejnost-zastroiscika-5f9668e14dcc5c613cb217be

Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика

Как проверить застройщика на надежность

Коллаж Валерии Силантьевой

Покупка квартиры — одно из важнейших событий в жизни среднестатистического жителя нашей страны. Большинство из нас не привыкло оперировать суммами с шестью нулями и испытывает вполне понятное волнение из-за того, как все пройдет.

Согласитесь, потерять несколько миллионов, например, вложившись в долгострой — это настоящая трагедия. Чтобы избежать такого поворота, важно тщательно подойти к выбору застройщика, которому вы доверите свое жилищное счастье.

В этой статье мы собрали несколько советов о том, как понять, заслуживает ли строительная компания вашего доверия. 

Посетите Единый ресурс застройщиков и Единую информационную систему жилищного строительства

ЕРЗ — это крупный федеральный портал, который работает с 2017-го года при поддержке Национального объединения застройщиков и составляет рейтинги строительных компаний России по разветвленной системе оценок. Здесь можно найти подробную информацию о каждом девелопере и его проектах — как текущих, так и уже реализованных.

Особенно полезными для сомневающихся покупателей могут оказаться топ застройщиков по потребительским качествам ЖК (класс проекта, инфраструктура вокруг и еще более 100 критериев) и рейтинг соблюдения сроков ввода жилья в эксплуатацию. Также на портале можно найти списки лучших застройщиков по каждому региону страны.

 

Изучая карточку строительной компании, обратите особое внимание на год ее основания, объемы строящегося жилья и возможные факты затягивания сроков строительства. В комплексе эта информация поможет составить первое впечатление о надежности застройщика. 

Не стоит сразу отказываться от покупки, если компания основана недавно. На строительном рынке широко распространена практика создания отдельных юридических лиц для каждого нового проекта.

Безусловно, это несет в себе определенный риск для клиентов, ведь если потом у них возникнут какие-то претензии к застройщику, может оказаться, что, завершив объект, компания благополучно закрылась или существует только юридически и никакого имущества не имеет. 

Полностью исключить такое развитие событий, конечно, нельзя, но девелоперы, пользующиеся хорошей репутацией, с меньшей вероятностью уйдут в тень при наличии серьезных проблем. Поэтому присмотритесь к группе компаний, в которую входит новоиспеченный застройщик.    

Единая информационная система жилищного строительства создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». В ней застройщики обязаны ежемесячно обновлять размещенную информацию. На сайте есть свой реестр девелоперов, а также проблемных объектов по всей стране. Обязательно проверьте, не входит ли в последний интересующая вас новостройка. 

А еще на ресурсе есть сервис проверки строящихся домов, который дает возможность детально изучить каждый объект. Новостройку можно найти на карте по названию ЖК или адресу.

В карточке дома можно ознакомиться с проектной декларацией, отчетностью застройщика и другими документами, проверить соблюдение сроков строительства, а также оценить инфраструктуру вокруг.

Но самое главное — компании обязаны ежемесячно выкладывать на портал фотографии хода строительства, по которым можно оценить его динамику.  

Изучите портфолио застройщика

Анализ уже построенных девелопером ЖК — отличная возможность оценить то, как он ведет дела. Информацию об этом также можно найти на вышеупомянутых ресурсах. ЕРЗ оценивает каждую новостройку по целому ряду критериев. За их соблюдение объекту начисляются баллы. 

  • транспортная доступность; 

  • наличие социальной/торговой/спортивной/культурно-досуговой инфраструктуры вокруг; 

  • качество строительства; 

  • соблюдение сроков ввода в эксплуатацию; 

  • благоустроенность территории ЖК; 

  • эстетичность архитектуры домов; 

  • обустроенность и ухоженность подъездов; 

  • потребительские характеристики квартир; 

  • качество сервиса компании; 

  • экологическая обстановка в районе строительства. 

Высокий рейтинг, который ресурс присвоил новостройке с учетом этих факторов, свидетельствует, что застройщик тщательно следит за своей репутацией и не позволяет себе недобросовестного отношения к клиентам.  

Ознакомьтесь с документами  

Проектная декларация, ежеквартальные и годовые отчеты компании, бухгалтерская документация — не самое интересное чтиво для человека, не имеющего прямого отношения к строительной отрасли. Однако умение хоть немного разбираться в этом может сослужить вам хорошую службу, удержав от неудачного вложения денег. 

В большинстве случаев общие выводы о благонадежности девелопера можно сделать уже по самому наличию этих документов в открытом доступе. Но кое-какие из них все же рекомендуется внимательно изучить. 

  • свидетельство о регистрации юрлица; 

  • учредительные документы; 

  • разрешение на строительство объекта; 

  • проектная декларация. 

Их отсутствие на сайте девелопера или в других открытых источниках — серьезный повод усомниться в его надежности. 

Еще один важный документ, не прочитав который вообще не стоит расставаться со своими деньгами, — договор долевого участия в строительстве. Чем короче и понятнее сформулированы его положения, тем большего доверия заслуживает компания. Большое количество дополнительных соглашений и мелкого шрифта внизу страницы — наоборот, повод насторожиться и утроить внимание.

Изучите налоговую историю и судебную практику компании

На сайте налоговой инспекции есть специальный сервис, который с помощью ИНН позволяет искать компании, имеющие серьезные задолженности по налогам и не сдающие обязательную отчетность.

Разумеется, заинтересовавший вас застройщик не должен быть замечен ни в том, ни в другом.

Претензии налоговиков к фирме — это очень плохой сигнал, и риск, что девелопер «не вытянет» начатый проект в таком случае существенно увеличивается. 

Также на портале ФНС можно посмотреть выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. С ее помощью можно узнать, когда была зарегистрирована фирма, каков ее уставный капитал, кто является учредителем. 

Выводы о том, как компания ведет себя с клиентами и контрагентами, можно сделать, изучив картотеку арбитражных дел, а также сайты областных и районных судов по месту вашего проживания.

На этих ресурсах можно посмотреть, кто выдвигал претензии к застройщику и на чью сторону в итоге встало правосудие. И если разбирательства между юридическими лицами — практика типичная, и учитывать их стоит только в случае массовости и регулярности, то суды с дольщиками — плохой знак.

Как и наличие в арбитражной картотеке исков о банкротстве предприятия — это тоже нужно обязательно проверить. 

Еще один полезный ресурс — сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти актуальную информацию о долгах самого застройщика и руководства компании. Топ-менеджмент фирмы не мешает проверить и на наличие судимостей.

В прошлом недобросовестные предприниматели уже могли иметь проблемы с законом и привлекаться к уголовной ответственности (например, за мошенничество). Сделать это можно с помощью сайтов судов вашего города и анализа публикаций в прессе.

 

Посетите сайт компании и ее соцсети 

Качественное оформление и регулярное наполнение сайта актуальной полезной информацией говорит о клиентоориентированности компании и ее стремлении заботиться о собственной репутации. С другой стороны, заброшенная или сделанная впопыхах страница не обязательно свидетельствует о дурных намерениях застройщика, но ярко демонстрирует, что компания не слишком переживает о своем имидже. 

Похожие выводы можно сделать, просмотрев официальные группы и страницы девелопера в социальных сетях. Постоянное обновление, конкурсы, фотоотчеты — все это добавляет фирме имиджевых очков.

Также соцсети дают возможность увидеть, как компания выстраивает диалог с клиентами. Посмотрите, есть ли в группах отзывы о работе застройщика, какие они.

Пропускает ли администратор негативные комментарии, если да, то как они обрабатываются сотрудниками компании? 

Девелопер, который не боится честного и открытого диалога и умеет находить компромисс с недовольными людьми, заслуживает большего доверия, чем тот, кто изо всех сил старается создать видимость полного благополучия или же относится к негативу наплевательски.  

Почитайте СМИ и тематические форумы дольщиков

Даже если застройщик тщательно фильтрует информацию в официальных сообществах, это не значит, что ему удастся скрыть истинное положение дел от внимательных клиентов. Статьи и сюжеты в средствах массовой информации — отличный способ узнать, так ли хорошо идут дела компании, как она стремится показать.

Профильные строительные СМИ постоянно следят за ситуацией на рынке и быстро реагируют на любые изменения конъюнктуры. Ну а если в городе прошел пикет обманутых дольщиков какого-нибудь ЖК, об этом непременно расскажут все ведущие площадки. 

Очень полезны в этом отношении и тематические форумы дольщиков. Если на прессу застройщик в теории еще может повлиять — хотя бы частично, — то в сообществах по интересам цензура невозможна, особенно если людей объединила общая проблема. Поэтому перед принятием решения обязательно изучите форумы построенных компанией ЖК и общегородские интернет-площадки участников долевого строительства. 

Поинтересуйтесь, использует ли застройщик эскроу-счета 

Переход компании на проектное финансирование строительства дает дольщикам дополнительные гарантии безопасности.

Деньги клиентов хранятся на эскроу-счете до самого завершения объекта, который девелопер при такой схеме строит с привлечением кредита.

Если по каким-то причинам проект не удастся довести до конца, дольщики получат свои деньги обратно, а с виновником провала будет разбираться банк.

Отсюда следует два важных вывода. Во-первых, если девелопер уже работает по новым правилам, то дела у него, скорее всего, идут хорошо. Прежде чем согласиться финансировать застройщика, банки тщательно анализируют и саму компанию, и проект. Поэтому получить кредиты могут только надежные игроки рынка.  

Во-вторых, если предприятие затягивает переход на использование эскроу (а такая возможность еще есть), это может быть признаком его шаткого положения. К примеру, деньги новых дольщиков могут направляться на достройку прежних объектов.

При такой схеме работы введение эскроу-счетов фактически станет для застройщика крахом. По этой и ряду других причин эксперты считают, что к моменту завершения реформы игроков на строительном рынке станет гораздо меньше.

В таких обстоятельствах клиентам очень важно не делать ставок на «хромых лошадей».    

Посмотрите, кто выдает ипотеку на новостройки компании

Взаимодействие девелоперов с банками не ограничивается проектным финансированием. Посмотрите, сколько кредитных организаций и на каких условиях выдают ипотеку для покупки квартиры в ЖК того или иного застройщика. Чем шире этот список, тем более надежной можно считать компанию.

Причина та же — прежде чем расставаться с деньгами банки взвешивают все за и против, проверяя потенциального партнера. И если компания выдержала несколько таких проверок, значит доверие она заслужила точно.

Три-пять ипотечных партнеров — хороший показатель финансовой устойчивости девелопера. 

Список аккредитованных застройщиков можно найти на сайте любой кредитной организации. Но чтобы не выплеснуть с водой ребенка, нужно знать о паре нюансов. Во-первых, аккредитацию не всегда дают на самом старте строительства. Новостройки на этапе котлована могут ее не иметь — банки часто присоединяются к проекту на более поздних стадиях. 

Во-вторых, отказ в сотрудничестве — не всегда признак неблагонадежности. Нередко кредиторы перестраховываются, предпочитая не иметь дел с молодыми компаниями, которые пока еще не зарекомендовали себя на рынке и потому трудно поддаются анализу. При этом вполне возможно, что через несколько лет такая фирма станет одним из лидеров строительного рынка. 

Это еще раз напоминает о том, что все приведенные нами показатели нужно учитывать в совокупности. Только тогда вы сможете увидеть максимально объективную картину и принять по-настоящему взвешенное решение. 

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи адвоката Михаила Спиридонова.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/kupit-i-ne-promakhnutsya-kak-proverit-nadezhnost-zastroishika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.